Wir schützen Ihre Transaktion vor Überraschungen, bevor der Senat die Mieten prüft.

Der Berliner Mietwohnungsmarkt wird künftig noch genauer kontrolliert. Dabei setzt der Senat gleich auf zwei Instrumente: einen automatisierten Scan öffentlich angebotener Mietwohnungen und das neue Berliner Wohnungs- und Mietenkataster.

Beim Mietenscan werden Inserate auf den gängigen Immobilienportalen systematisch ausgewertet. Geprüft wird, ob die angebotene Miete möglicherweise gegen die Mietpreisbremse verstößt oder Anhaltspunkte für eine Mietpreisüberhöhung beziehungsweise Mietwucher bestehen.

Die erste Auswertung zeigt, wie relevant das Thema für Eigentümer bereits heute ist: Von 4.539 auswertbaren Inseraten wurden 2.102 Angebote als mögliche Verdachtsfälle eingestuft. Das entspricht rund 46 Prozent. Die betroffenen Vermieter sollen angeschrieben und aufgefordert werden, ihre Mietforderung zu überprüfen. Der Scan soll regelmäßig wiederholt werden.

Ein auffälliges Inserat bedeutet noch nicht automatisch, dass tatsächlich ein Rechtsverstoß vorliegt. Gerade Ausnahmen von der Mietpreisbremse, beispielsweise aufgrund einer umfassenden Modernisierung, einer höheren Vormiete oder der erstmaligen Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014, lassen sich aus einem Inserat häufig nicht vollständig erkennen.

Trotzdem wird deutlich, in welche Richtung sich der Berliner Mietmarkt entwickelt: Mietangebote werden automatisiert erfasst, mit vorhandenen Marktdaten abgeglichen und bei Auffälligkeiten genauer geprüft.

Was ist das Berliner Mietenkataster?

Das Berliner Wohnungs- und Mietenkataster soll ein zentrales digitales Register für grundsätzlich alle dauerhaft vermieteten Wohnungen in Berlin werden.

Dort sollen nicht nur die aktuellen Mieten erfasst werden. Der Senat möchte ein wesentlich umfassenderes Bild über den Berliner Wohnungsbestand, die einzelnen Mietverhältnisse und deren Entwicklung erhalten.

Vermieter sollen unter anderem folgende Angaben digital melden:

• die vollständige Anschrift der Wohnung,
   
• Wohnfläche, Zimmerzahl und Grundausstattung,
   
• Name und Anschrift des Vermieters,
   
• Beginn und vereinbarte Dauer des Mietverhältnisses,
   
• die aktuelle Nettokaltmiete,
   
• Betriebs-, Heiz- und Wasserkostenvorauszahlungen,
   
• Modernisierungsumlagen,
   
• die anteilige Grundsteuer sowie
   
• weitere Angaben zum Mietverhältnis.
   

Auch Untervermieter sollen für die von ihnen begründeten Untermietverhältnisse meldepflichtig werden. Bei größeren Wohnungsbeständen soll eine digitale Schnittstelle beziehungsweise eine Uploadfunktion für Massendaten zur Verfügung gestellt werden.

Was müssen Vermieter konkret tun?

Nach Aufnahme des Regelbetriebs sollen Vermieter zwölf Monate Zeit haben, ihren Bestand vollständig, wahrheitsgemäß und digital in das Kataster einzutragen.

Danach endet die Verpflichtung jedoch nicht. Änderungen an den gemeldeten Daten sollen innerhalb eines Monats aktualisiert werden. Das betrifft beispielsweise:

• den Abschluss eines neuen Mietvertrags,
   
• Änderungen der Nettokaltmiete,
   
• Erhöhungen bei Staffel- oder Indexmieten,
   
• Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
   
• Modernisierungsumlagen,
   
• veränderte Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen sowie
   
• Änderungen an der Wohnung oder am Mietverhältnis.
   

Damit wird aus der erstmaligen Bestandsaufnahme eine dauerhafte Melde- und Aktualisierungspflicht. Haus & Grund Berlin weist deshalb darauf hin, dass Vermieter nicht nur Neuvermietungen, sondern auch spätere Veränderungen der Miethöhe und weiterer mietrelevanter Angaben fortlaufend dokumentieren und melden müssten.

Das Kataster befindet sich allerdings noch nicht im Regelbetrieb. Das Abgeordnetenhaus hat die gesetzliche Grundlage am 2. Juli 2026 beschlossen. Für die praktische Umsetzung werden noch eine Rechtsverordnung, das digitale Portal und die technischen Schnittstellen benötigt. Nach den bislang veröffentlichten Planungen soll die Datenbank im Laufe des Jahres 2027 starten.

Wie werden die Daten genutzt?

Die gemeldeten Daten sollen automatisiert auf Plausibilität und Auffälligkeiten geprüft werden können. Dabei geht es insbesondere um mögliche Abweichungen von den gesetzlichen Mietpreisbegrenzungen sowie um Anhaltspunkte für Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher.

Ergeben sich bei dieser Vorprüfung signifikante Auffälligkeiten, können die erforderlichen Daten an die zuständigen Stellen weitergegeben werden. Die eigentliche rechtliche Bewertung soll weiterhin durch die zuständigen Behörden beziehungsweise Gerichte erfolgen. Ein allgemeiner öffentlicher Zugang zu personenbezogenen oder wohnungsbezogenen Einzeldaten ist nach der beschlossenen Fassung nicht vorgesehen.

Wer eine Wohnung nicht, verspätet, unvollständig oder falsch einträgt oder spätere Änderungen nicht rechtzeitig aktualisiert, muss mit einem Bußgeld rechnen. Grundsätzlich sind Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vorgesehen. Bei besonders schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen können es bis zu 100.000 Euro werden.

Das Vorhaben ist rechtlich umstritten

Branchenverbände kritisieren das Mietenkataster deutlich. Haus & Grund Berlin spricht von einem erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand und sieht datenschutzrechtliche sowie verfassungsrechtliche Risiken.

Auch der BFW Berlin/Brandenburg bezweifelt, dass das Land Berlin für eine derart umfassende Datenerhebung zuständig ist. Der Verband verweist darauf, dass das Mietpreisrecht bereits weitgehend durch Bundesrecht geregelt sei, und kritisiert die flächendeckende Erfassung personenbezogener Vertrags- und Wohnungsdaten.

Ob und in welcher Form einzelne Regelungen rechtlich Bestand haben werden, bleibt daher abzuwarten. Für Eigentümer wäre es dennoch riskant, sich allein auf mögliche Klagen oder spätere Änderungen des Gesetzes zu verlassen.

Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?

Aus unserer Sicht sollte man nicht erst aktiv werden, wenn ein Schreiben des Senats eingeht oder das digitale Meldeportal freigeschaltet wird.

Gerade bei größeren Beständen können sich über die Jahre unterschiedliche Vertragsstände, nicht ausreichend dokumentierte Ausnahmen, fehlerhafte Mietlisten oder uneinheitliche Vermietungsprozesse entwickelt haben. Was bisher im Gesamtportfolio kaum aufgefallen ist, könnte durch automatisierte Prüfungen künftig deutlich schneller sichtbar werden.

Deshalb prüfen wir gemeinsam mit unseren Investoren unter anderem:

• Sind die aktuellen Miethöhen rechtlich und rechnerisch nachvollziehbar?
   
• Wurden Ausnahmen von der Mietpreisbremse ausreichend dokumentiert?
   
• Stimmen Mietverträge, Mieterliste und tatsächlich abgerechnete Mieten überein?
   
• Sind Vormieten und frühere Mieterhöhungen vollständig hinterlegt?
   
• Sind Modernisierungsumlagen und Möblierungszuschläge belastbar dokumentiert?
   
• Lassen sich Staffel- und Indexmieterhöhungen lückenlos nachvollziehen?
   
• Sind Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen korrekt zugeordnet?
   
• Welche Wohnungen oder Mietverhältnisse könnten bei einer automatisierten Prüfung auffällig werden?
   

Unser Ziel ist nicht, Probleme herbeizureden. Es geht darum, mögliche Schwachstellen frühzeitig zu identifizieren, Daten und Unterlagen zu strukturieren und den Bestand auf die steigenden Anforderungen vorzubereiten.

Wir unterstützen Investoren bei der kurzfristigen Analyse ihrer Portfolios, gleichen Mietverträge und Mietlisten ab und zeigen konkret auf, an welchen Stellen Dokumentations- oder Handlungsbedarf besteht.

Sprechen Sie uns frühzeitig an – bevor der Berliner Senat Ihre Mieten prüft.

Delano Kyles · CEO & Managing Partner