WÄHREND DIE EINEN RISIKEN SEHEN, SICHERN SICH DIE ANDEREN CHANCEN

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt wird aktuell sehr unterschiedlich gelesen.

Auf der einen Seite stehen viele heimische Investoren, die vor allem Risiken sehen: Regulierung, politische Unsicherheit, steigende Anforderungen und eine weiterhin angespannte Baukostensituation.

Auf der anderen Seite stehen internationale Kapitalgeber, die denselben Markt deutlich strategischer betrachten. Und genau diese Diskrepanz macht die aktuelle Phase so interessant. Denn während viele deutsche Marktteilnehmer auf die politische Debatte schauen, stellen sich internationale Investoren vor allem eine andere Frage:

Was passiert, wenn ein wachsender Wohnraumbedarf dauerhaft auf ein zu knappes Angebot trifft?

Die Antwort darauf ist klar. Deutschland baut zu wenig. Berlin baut zu wenig.
Und die Nachfrage verschwindet nicht, nur weil die Diskussionen lauter werden.

Ein Blick auf die Zahlen zeigt das deutlich: Deutschland benötigt laut Studien bis 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen. Genehmigt wurden 2024 jedoch nur rund 215.000 Wohnungen.

In Berlin ist die Schere noch deutlicher:

2024 wurden nur 9.772 Wohnungen genehmigt — ein Rückgang von 38,5 % gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig wächst die Hauptstadt weiter. Ende 2025 waren rund 3,91 Millionen Menschen mit Hauptwohnsitz in Berlin gemeldet.

Für viele internationale Investoren ist das kein kurzfristiges Timing-Thema, sondern eine strukturelle Gleichung:

mehr Nachfrage + weniger Angebot = langfristiger Druck auf Wohnraum

Deshalb sehen wir wieder mehr ausländisches Kapital im Markt. Häufig nicht laut, nicht immer direkt sichtbar und selten ohne lokalen Bezug. Vielmehr erfolgt der Einstieg oft über Joint Ventures, Club Deals oder Plattformstrukturen mit erfahrenen operativen Partnern vor Ort.

Genau das ist aus meiner Sicht ein entscheidender Punkt:

Internationale Investoren kaufen nicht blind in einen regulierten Markt hinein. Sie holen sich Know-how, Marktzugang und Umsetzungskompetenz dazu. Regulierung ist dabei nicht der Showstopper, als der sie in Deutschland häufig dargestellt wird. Viele internationale Metropolen haben regulierte Wohnungsmärkte. Entscheidend ist für Kapitalgeber weniger, ob Regeln existieren, sondern ob sie langfristig verständlich, kalkulierbar und einpreisbar sind.

Berlin nimmt dabei weiterhin eine besondere Rolle ein.

Hohe Nachfrage. Anhaltender Zuzug. Ein strukturell knappes Angebot.
Und im europäischen Vergleich weiterhin attraktive Einstiegspreise.

Während also ein Teil des deutschen Marktes noch vor allem über Risiken spricht, analysieren internationale Investoren bereits wieder die Fundamentaldaten.

Und diese Fundamentaldaten erzählen eine andere Geschichte als viele Schlagzeilen.

Mein Fazit:

Der Markt ist nicht stehen geblieben. Nur die Wahrnehmung ist sehr unterschiedlich geworden. Wer ausschließlich auf die politische Lautstärke schaut, sieht Unsicherheit. Wer auf Angebot, Nachfrage und langfristige Kapitalströme schaut, erkennt bereits wieder Bewegung.

Delano Kyles · CEO & Managing Partner