Neue Umwandlungsverordnung 2025

Was Eigentümer und Investoren jetzt wissen müssen

Seit dem 13. März 2025 ist in Berlin die neue Umwandlungsverordnung in Kraft, gültig für zunächst fünf Jahre. Diese betrifft die 81 sozialen Erhaltungsgebiete, in denen rund 30 % der Berliner Bevölkerung lebt, mit dem Ziel, den Bestand an Mietwohnungen zu sichern und die soziale Struktur dieser Quartiere zu schützen.

Historischer Kontext
Erstmals 2015 eingeführt, wurde die Verordnung in den folgenden Jahren sukzessive verschärft und erweitert. Ursprünglich galt sie ausschließlich in Milieuschutzgebieten mit Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Eine Genehmigung wurde in der Regel erteilt, wenn sich der Eigentümer verpflichtete, die Wohnungen sieben Jahre lang ausschließlich an Mieter zu veräußern – ein Mechanismus, der auch in der aktuellen Version Bestand hat.

Erweiterung durch das Baulandmobilisierungsgesetz
Das 2021 eingeführte Baulandmobilisierungsgesetz schuf den rechtlichen Rahmen, um den Anwendungsbereich der Umwandlungsverordnung durch die Ausweisung neuer sozialer Erhaltungsgebiete auszuweiten. In Berlin und anderen angespannten Wohnungsmärkten war mit der Einführung des Gesetzes eine grundbuchliche Teilung von Immobilien, außer in wenigen Ausnahmefällen, nicht mehr möglich.


Wesentliche Regelungen der aktuellen Verordnung

Genehmigungspflicht
In sozialen Erhaltungsgebieten bleibt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.

Gebäudekategorien
Derzeit gilt die Regelung für Gebäude mit weniger als sechs Wohneinheiten; für Gebäude ab sechs Wohneinheiten greifen die Regelungen nach § 250 BauGB. Ab 2026 entfällt diese Unterscheidung, und die Genehmigungspflicht gilt einheitlich für alle Gebäude in sozialen Erhaltungsgebieten, unabhängig von ihrer Größe.

Ausnahmen
Es gibt Ausnahmeregelungen, beispielsweise bei Eigennutzung durch Familienangehörige.

Auflagen
Die Genehmigung kann mit weiteren Auflagen verbunden sein, wie der Verpflichtung, die Wohnungen nach der Umwandlung für einen Zeitraum von sieben Jahren ausschließlich an Mieter zu verkaufen. Ebenso kann die aktive Einbindung der Mietparteien in den Umwandlungsprozess, beispielsweise durch eine erforderliche Zustimmungsquote, als Bedingung festgelegt werden.

Weitere Aspekte
Faktoren wie Luxussanierungen und Eigenbedarfskündigungen finden ebenfalls Berücksichtigung – mit dem Ziel, die soziale Zusammensetzung der betroffenen Quartiere langfristig zu erhalten.

Diese Entwicklungen unterstreichen die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und strategischen Planung für Eigentümer und Investoren im Berliner Immobilienmarkt. 


Delano Kyles · CEO & Managing Partner