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RHE Guidebook November 2020

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DER ‚FORWARD DEAL‘ – WINWIN FÜR VERKÄUFER & KÄUFER

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Bei einem Forward Deal sichert sich der Investor frühzeitig den Erwerb einer noch nicht fertiggestellten Immobilie an einem attraktiven Standort zu einem begrenztem Risiko. Er kann – muss aber nicht – die spätere Vermietung „vom Reißbrett“ mitbestimmen.

Der Projektentwickler sichert sich frühzeitig die von vornherein beabsichtigte Verwertung der Immobilie zu einem aktuell guten Kaufpreis; die Finanzierung insbesondere der Bau- und Baunebenkosten wird dadurch erleichtert, dass seine Darlehensgeber nun ein deutlich geringeres Kreditausfallrisiko veranschlagen können.

In der Praxis verpflichtet sich der Projektentwickler als Verkäufer im Kaufvertrag, ein Gebäude zum vereinbarten Kaufpreis und zu einem festgelegten Termin (meist) schlüsselfertig zu errichten.

Er übernimmt die gesamten Bauleistungen mit den erforderlichen Nebenleistungen und alle damit regelmäßig verbundenen Kosten und Risiken.

Der Verkäufer ist also Eigentümer und Bauunternehmer zugleich. Mit der Errichtung des Gebäudes erbringt er eine Werkleistung, für die er nach den gesetzlichen Regelungen die fünfjährige (nach BGB) oder vierjährige (nach VOB) Gewährleistung übernimmt.

In vielen Fällen übernimmt der Verkäufer auch noch eine Vermietungsleistung oder Vermietungsgarantie, die im Kaufvertrag definiert wird.

Die Zahlung des Kaufpreises kann in Raten oder erst zum Zeitpunkt der versprochenen Übergabe – „endfällig“ – erbracht werden.

Im letzten Fall können zwischen Vertragsabschluss und Kaufpreiszahlung bis zu 2 Jahre oder mehr liegen.

Die meist langfristig und auf Sicherheit orientierte institutionelle Käufer- bzw. Anlagegesellschaft wird die finanziellen Mittel für die Zeit bis zur Zahlung bevorraten. Das Restrisiko einer Insolvenz des Verkäufers wird – anders als bei fertigen Bestandsimmobilien – im Regelfall mit einem Aufschlag von einigen Zehntel-Prozentpunkten auf die anhand der Mieten kalkulierte Kaufpreisrendite eingepreist; im Ergebnis bedeutet das dann einen etwas geringeren Kaufpreis.

Immer steht die vom Verkäufer zugesicherte Miete mit Blick auf Nachhaltigkeit am konkreten Standort auf dem Prüfstand, je höher die Miete erscheint, je sorgfältiger wird hier der Blick des Investors.

Der Verkäufer verlässt sich auf die längerfristig orientierte Zahlungsbereitschaft und Zahlungsfähigkeit des Investors, gleichzeitig verpflichtet er sich im Kaufvertrag zu einer umfänglich definierten Werk- (und Vermietungs-) leistung, die über einen längeren Zeitraum bis zu schlüsselfertigen Übergabe des Gebäudes zu erbringen ist.

Eventuelle Änderungen in der Bauausführung, die sich in der Bauphase  immer ergeben können, lassen sich oftmals nur einvernehmlich mit dem Käufer durchführen. An diesem Punkt ist dann kein Gegner, sondern ein echter Vertragspartner gefragt.

Zusammengefasst:

Mit einer guten Vertragsgestaltung entsteht beim Forward Deal eine WinWin Situation mit begrenzten Risiken, ein Top-Deal für beide Seiten, wenn Professionalität und Bereitschaft für ein Miteinander auf beiden Seiten gelebt werden.

In diesem Sinne, und wie immer herzlich

Ernst-M. Ehrenkönig

CEO/ Managing Partner

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